農(nóng)村宅基地改革是當(dāng)前農(nóng)村土地改革的核心問題，也是農(nóng)村居民關(guān)注的焦點(diǎn)。改革涉及農(nóng)村房屋建設(shè)審批、權(quán)屬確認(rèn)、居住使用和收益處置等各個(gè)方面，因此問題復(fù)雜多樣。


農(nóng)村宅基地制度的改革，不僅吸引了農(nóng)村居民的關(guān)注，也吸引了許多城市居民，他們對(duì)農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”能否轉(zhuǎn)正以及改革框架和路徑尤為關(guān)注。2019年農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》、2020年修訂的《土地管理法》以及2021年發(fā)布的《2409號(hào)答復(fù)》均強(qiáng)調(diào)在執(zhí)行“一戶一宅”原則的基礎(chǔ)上，活化農(nóng)村宅基地利用方式，但禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地。因此，農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的可能性仍然渺茫。


然而，農(nóng)村宅基地使用政策的松動(dòng)和活化，使得宅基地審批政策面臨調(diào)整。此次改革重點(diǎn)在于“三權(quán)分置”，旨在吸引資本和人才下鄉(xiāng)或返鄉(xiāng)投資，推動(dòng)農(nóng)村發(fā)展和鄉(xiāng)村振興，提升鄉(xiāng)村發(fā)展活力，增加農(nóng)民收入。


早在2015年，全國(guó)已有33個(gè)縣市開展鄉(xiāng)村宅基地改革試點(diǎn)，積累了經(jīng)驗(yàn)和提供了實(shí)施方案。2018年一號(hào)文件提出“三權(quán)分置”方案，即將宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)分離，為全面實(shí)施宅基地改革指明了方向。2020年，公布《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》，農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)全面展開。此方案解決了農(nóng)村宅基地管理、超面積使用等棘手問題，同時(shí)提出了宅基地有償退出機(jī)制。


農(nóng)村宅基地屬村集體所有，村民僅享有使用權(quán)而非所有權(quán)，無法自由買賣宅基地。城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買土地建房被視為非法，所建房屋無法取得不動(dòng)產(chǎn)證書，存在被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)“三權(quán)分置”原則，對(duì)于通過繼承房屋和超面積使用宅基地的情況，相關(guān)人員可以辦理確權(quán)登記。


對(duì)于通過繼承房屋獲得本村宅基地使用權(quán)的情況，包括本村內(nèi)已有房屋的村民、非本村集體成員的外村村民和城鎮(zhèn)居民，只要通過合法途徑繼承房屋，即可辦理確權(quán)登記?！都w土地使用證》上標(biāo)注繼承人身份。對(duì)于非農(nóng)戶口因歷史原因獲得村內(nèi)宅基地房屋的情況，只要合法擁有產(chǎn)權(quán)，也可進(jìn)行確權(quán)登記，但證書上會(huì)注明非本農(nóng)民集體成員。對(duì)于無法提供來源證明的宅基地房屋，在相關(guān)部門調(diào)查確認(rèn)后，由所在村集體出具證明并公示無異議后，可以進(jìn)行確權(quán)登記。


對(duì)于超面積使用農(nóng)村宅基地的情況，雖然有相應(yīng)的處罰政策，但在規(guī)定實(shí)施前已建成的房屋將按實(shí)際使用面積登記確權(quán)。1982年之前建成的農(nóng)村宅基地，無論實(shí)際使用面積如何，均按實(shí)際使用面積登記確權(quán)。1982年至1987年間超面積建房的處理遵循當(dāng)時(shí)的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》要求。1987年后建設(shè)的農(nóng)村宅基地，如果超面積使用，需要按照規(guī)定面積進(jìn)行整改后重新確權(quán)登記。


對(duì)農(nóng)村繼承和超面積使用的宅基地房屋進(jìn)行確權(quán)登記，體現(xiàn)了政策的人性化。農(nóng)村宅基地管理將更加嚴(yán)格，旨在實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興和農(nóng)民幸福生活。